そして今年の初め頃から、自分の家を改装し「雑貨屋」を始めた。ある程度、お店の人気も出てきた頃隣接する土地にも倉庫を別棟建て始めた。

面白くないのは、近くで老舗の「雑貨屋」を経営する田口である。

田口は自分の店の客が、岡田の新しい店に流れ出るのを快く感じていなかった。
そこで、何か対処方法はと考え調べてみると岡田自身は「土地名義」の変更をしていなかった。

つまり、その土地は未だに大崎さんの物なのである。
田口は大崎さんに取り入り、その土地を全て買い取ってしまった。そして、すぐに土地の「所有権移転」を済ませた。

後日、岡田の元を尋ねた。

「私は、この土地の所有者となった。ついては、土地建物を取り壊して立ち退いて欲しい」

驚いた岡田はすぐに裁判所へ訴え出た。が・・・。
結論からすると、「田口」の言い分が全面的に認められた。岡田は引越しを余儀なくされたのだ。

【　この件の争点　】

法的には「登記名義人」が多くの権利を主張できる。

つまり、岡田は土地を借りた時点、家を建てた時点で「土地賃借権の登記」「家の登記」を済ませれば良かった。

ただし、「土地賃借権」は地主の協力が必要で、大抵の地主の場合そんな面倒くさい事は関わりたくないのである。
しかし、 「家の登記」（保存登記）は借地人のみで簡単に出来る。

例外も認められる。例えば、今回の田口のように以前から建物があり、住居人もいる事を認知しつつ自分の利益だけで借地人を追い出す行為、及び、その類の目的の為の土地購入は「権利濫用」として許されない場合が多い。

「家屋の登記」（保存登記）の前には、その建物の概要を表示する「表示登記」が必要になる。

：建物の所在
：地番
：家屋番号
：種類（住居・店舗・事務所）
：構造
：床面積
：建物番号
：付属建物の種類
：付属建物の構造及び床面積
：所有者の住所・氏名

を申請書に明記し

：建物図面
：各階の平面図
：申請人の所有権を証明する書類

を添付しその土地の管轄する「法務局」（出張所）に提出する。

この「表示登記」の後（同時）に「保存登記」を行う。
「表示登記」は無料だが「保存登記」には建物価格の2/1,000の登録免許税が必要

しかし、山口は正規の処理をせず、いったん自分の名義にし、その不動産を第三者のＢさんに「所有権移転登記」をしていたのだ。

それから１０年・・・。
高橋さんは山口の行動を知りつつ放置していた。

が、高橋さんはＢさんに「真実の所有者」は自分であるとして、自分に「所有権移転登記」を請求する訴訟を起こした。

この例の場合「大阪高裁」では、高橋さんの主張は認められなかった。

「真実の権利者」が“不実の登記”を知りつつ、放置していた行為は、登記を信頼する「第三者」が現れるのは容易に想像できる。

よって是正措置を怠った者を、手厚く保護する理由は無く、
「禁反言」もしくは「権利が外に示されてりる状態を保護すべき」との法理（権利外観法理）により、「真実の権利者」は登記を信じた「第三者」に対抗できないのが相当とした。

そこに目をつけた大黒は、風雨を凌げるだけの様な“簡素な建物”を建てさせてくれないか、打診していた。

岡本さんも最後には、根負けし条件付で承諾した。
その条件と言うのが・・・。

：大黒が自費で建てる。
：その建物を自分（岡本さん）に「贈与」の形で提供する。
：その建物を、大黒に「賃貸」する。

この諸条件で大黒はプレハブ小屋を立て、生活していた。
そして、数年間「家賃」と言う形で、お金を支払い続けた。

ある年のこと、岡本さんの娘が結婚することに決まり、隣の空き土地に家を建てる予定となった。
ついては、建物から「立ち退いて」欲しいと申し出た。

すると大黒は態度を豹変させ、立ち退こうとはしなかった。
大黒の意見はこうだ。

：家を建てたのは自分だ。
：毎月支払っていたお金は、「家賃」ではなく「地代」である。

岡本さんはやむを得ず、裁判所に相談すると、裁判所の意見ではこのような結果になった。

：家屋の贈与という契約からして、その家屋は「岡本さん」の物にあたる。
：その家屋を「借りる」契約からして、大黒の支払ったお金は「家賃」にあたる

という、岡本さんの申し出を全面的に認めたのだ。

【　この件の争点　】

この件では、岡本さんの取った行動が「吉」と出た。
岡本さんと大黒の関係を・・・。

：「土地の賃貸関係」ではなく「建物の賃貸関係」とした事

が、大きく関わる。

この点のメリットは

：「地代」以上の「家賃」を得る事が出来る
：「土地の賃借」ならば３０年契約になるが、「建物の賃借」なら年数制限が無い。

しかし、デメリットも存在する。
このような手法が氾濫すると、無償で建物を得る人間が溢れるからである。

今回のケースでは

：「プレハブ作り」のような建物

の点が重要なのである。
一般的に「豪華絢爛な建物」を、他人に無償で「譲る」はずが無い。という、見解から通常あり得ない契約内容は「暴利行為」として、裁判所が認めないケースもある。

彼が言うには

：現在の居住者との契約は「公正証書」になっているが、これ　では“契約違反”になっても、立ち退きの「強制執行」は出　来ない。

：すこしお金がかかるが「家賃値上げ請求」の裁判を起こし、　居住者と「和解調書」を結ぶ。
　これならば、違約が判明した場合立ち退きの「強制執行」が　可能である。

何故、これまで「強制執行」にこだわるかと言うと・・・。

：既存の居住者の家賃を値上げするより、「新規」の賃借人の　方が「敷金」「家賃」を大幅に値上げできるからである。

数週間後、立川と「居住者」達との間で、和解が成立し「和解調書」が作成された。

それから2ヶ月・・・。
居住者の一人が「以前の家賃」と勘違いし、「旧・値段」で家賃を納めてしまった。

立川は「しめた」と思い、直ちに「和解調書」の明記どおり、立ち退きの「強制執行」手続きをし開始した。

驚いたのは「居住者」である。1回の遅延（しかも、勘違い）から、「違反」とされ「強制的に立ち退き」を迫られたのである。もちろん、執行停止を申し出て裁判で争う事に・・・。

【　今回の争点　】

事実として「和解調書」の一文に

：「家賃の支払い」の遅延
の場合は「賃借権の消滅」として、「明け渡し条項」を明記する場合がほとんどである。
しかし、今回の場合

：一度きりの「遅延」である
：催促をした記述が無い
：特に不誠実な「遅延」理由が見当たらない

等を理由に「強制執行」が認められない場合がある。

皆川さんは、知り合いから田園を購入した。通例どおり、測量士と隣人の立会いの下「境界線」を示し、実測図面では110坪と確認された。西側・北側には里道が明記されており、購入した土地の周囲には生垣を築いていた。

ある日の事、役所から一通の通達が送られてきた。

「南側に散在する土地。道路から２Mは公共用地につき、即刻明け渡すように。」

驚いた皆川さんは、長年居住していると言うことで「時効取得」を裁判所に訴えた。

【　今回の件の争点　】

以前は「公共性のある物」の「時効取得」は否定されてきた。
しかし、昨今は一定の条件に合えば、認められる傾向も出てきたのである。
例えば・・・。

：占有開始時期には、既に「公共性」の価値は存在しなかった

などである。

今回の件も「実際上には公の目的が害される事も無かった。これは黙示的に公共性が消失した物として取得時効に対象となる」

として、裁判所から認められる事になった。

しかし、自治会長の任期交代から不穏な動きが出てきた。新しく、自治会長になった富山は何故だか「管理会社」の変更や「収支報告」の非開示を独断で行ってきた。

業を煮やした阿部さんは、自ら「自治会」を抜けるという行動を取った。

しかし、富山会長からは

「自治会には全戸加入している。一人だけの特例は認められない。加入費はこれからも継続的に支払ってもらう。」

と、言われた。

阿部さんは「自治会費」と「共益費」を払わなければいけないのでしょうか？

【　今回の件の争点　】

まずは「自治会費」と「共益費」とは何か？を考えましょう。

「自治会費」

：今回の事例の「自治会」とは住民同士の親睦（祭り・ハイキング・小旅行）が目的であり強制的な「加入・退会」の規則　は設けていない。

「共益費」

：共有部分（玄関・廊下・電灯・排水タンクなど）の管理運営費である。

この点からしても「共益費」は、その団地に住む以上は”必要不可欠”なお金であり阿部さんは支払う義務がある。

しかし、「自治会費」は親睦が目的であり、あくまで任意と言う点からも支払いの拒否は法的には出来る。

すなわち「周囲」との確執などを気にしなければ、「自治会費」の支払い拒否は認められると考えられる。

しかし、最近住宅環境が手狭になった。と、感じ、無断で増築したのだ。
しかも、今年からの家賃値上げ分「1000円」を払わずにいた。

もちろん「市側」から

：増築の撤去・原状回復
：割増賃料の支払い

の督促があっても、無視し続けた。
その結果「公営住宅」からの「明渡請求」を申しだされた。

土屋の反論はこうだ

：「増築」に関しては、容易に原状回復できる簡易的なものである。
：「増築」によって、市側が不利益を被った訳ではない。
：他の「公営住宅」でも無断増築が行われているが、黙認されている。
：仮に「増築」を許可されても、他の居住者が追随するとは考えにくい
：「割増賃料」は借家法の「割増賃料額請求」にあたるので、私が正当と認める賃料を支払っている限り債務不履行にはあたらない。

と、反論した。
土屋の意見は通るのだろうか？

【　今回の件の争点　】

今回の案件は、「借主」VS「大家」とは少し違い、「公営住宅」という部分がポイントである。

現在の裁判では、「借主」と「公営側」というのは、一般の「借主」「大家」の関係と同等とする。
と、言われている。

即ち、今回の件では

：「無断の増築」
：「家賃の不払い」

にあたり、「市側」は明け渡し請求が出来るのである。

例外的には
「借主」と「市側」との関係を破壊するとは認め難い場合は、「明渡請求」は出来ないとされている。

ある日のこと「家賃催促」の為に出向いてみると、明かりは消えており静まり返っていた。

数週間後、玄関に張り紙がしてあり

「難波孝雄管理人峰岡。云々・・・」

とあり、翌日から峰岡なる人物が住み始めたのだ。

難波は借金を背負ったまま、雲隠れしてしまったらしい。
峰岡も債権者の一人で家を押さえたのだ。

峰岡曰く

「この度は本当に申し訳ない。地代はキチンと納めます。しかし、難波の居場所は教えることは出来ません。ご理解下さい」

横田夫妻は納得いかない。無断でいなくなり、しかも勝手に「第三者」に対して又貸しをしているとんだ迷惑な話である。

横田夫妻は峰岡からの「地代」を拒否しても、「法務局」に供託されてしまう。
そこで、裁判所に「建造物収去」と「土地明渡」を訴えた。

この裁判は長期間に渡って争われた。
問題点は「家の又貸し」と「土地の又貸し」の境界線である。

そして、9年の月日が流れた時ようやく実が結んだ。

横田さんの申し出

：家を又貸ししたまま、音沙汰も無く9年も居なくなる事は「賃貸人との関係」が破壊された物とする

旨をポイントに裁判が行われ、賃貸関係の「契約解除」が認められたのだ。

【　この件の争点　】

ポイントは「賃貸人の関係の破壊」である。

民法的な解釈として

：「土地賃借人」は、管理者の注意義務を持って土地を保管する（善管義務）

と明記されている。

民法612条に「賃借権の無断譲渡・転貸」を契約解除の対象にしているのは、それが理由である。

つまり、今回の件は

：「住居の転貸」は建物所有者の自由である
：地代は払われているので、横田夫妻には不利益が生じていない。

という、相手方の言い分を通らず、

：数年間の音信不通
：無断での「転貸し」

を訴えた横田夫妻の言い分が通ったのである。

しかし、祖父の時代とは「貨幣価値」「経済状況」も変化し、「固定資産税」の値上がりなどから「地代」の増額を申し出た。

すんなり意見は通ると思いきや、実際は違った。
大久保は拒否をしてきたのだ。

大久保の言い分は・・・。

「経済状況の上昇は認めるが、それは地代の増額とは別の物である。これまでの地代でも何ら、悪影響は無いと思う」

そこで、奥野さんは「賃貸借契約」にある「信頼関係の崩壊」を訴え地代増額を認めない場合は「契約解除」する旨を申し出た。

【　本件の争点　】

「借地人」が著しく低額の「地代（賃料）」を収めていると、「信頼関係の崩壊」に基づく
「契約解除」に至るのかどうかである。

ポイントは

①　増額請求時の“適正な”「地代額」
②　大久保の賃料は旧借地法の「相当ト認ムル」賃料額かどうか
③　大久保の「意見」「支払い拒否」は信頼関係を崩壊させるのか？

この種類の訴えでは「適正賃料額」が必要となる。
その為には通常「鑑定人」に依頼し、鑑定額内に「増額賃料」があればそれは適正な「賃料」と言える。

次に「借地人」側の観点から、話しを進めなければならない。

大久保の納めている「賃料」は旧借地法の「相当ト認ムル」物なのかである。
この場合注意する点は

：公共的な「適正価格」ではない
：「借地人」側が「適正」かどうかを判断する

の点である。
「賃料」が適正額よりも著しく低額な場合は「相当額の供託」とは言えない。

この様に「低額な賃料」を長年収めていると、裁判所の判決としては「信頼関係の崩壊」とし、「契約解除」を認める判決が出ている。

先ほども述べたように、「適正な賃料」とは通常は借地人側で考えられるが、今回のように「借地人」側の態度が”耳を貸さない”などの態度なども反映される。

「この時代、土地を売ればまとまったお金が入るのにな・・・」

意を決して崎山さんは「賃貸借書類」を整理し、土地の状況を確認した。
すると、岡本さんの土地が分割されていて、別々の建物が建てられているのが判った。

岡本さんに確認すると、一方は自分の家、もう一方は知人の「工場」が建っている。との事。
工場の社長に話を聞くと、15年も前から建てていて、地代は岡本さんに支払っていると言う。

しかも、15年も工場を営んでいる。立ち退きには応じられない。権利金・地代も払っている。
と言うことも付け加えた。

そこで、崎山さんは最後の手段として「無断転載」の旨を説明した。「無断転載」による「賃貸借解除」の考えも伝えた。

が、岡本さんと社長は長年の経営・賃料の関係から「暗黙の承諾」が認められるので「無断転載」には該当しないと言ってきた。

【　この件の争点　】

民法６１２条では「賃借人」は「賃貸人」の承諾が無ければ賃借物を転貸できない。とされている。

今回の例では

：長期間の「無断転載」は「暗黙の承諾」になるのか？
：数十年の「契約解除」しなかったのが、「消滅時効」にかかっているか？

の2点である。

まず、通常「地主」への地代支払いは「送金」「振込み」であり、その様な状況では「転載」の事実を知り得る事は不可能であり「暗黙の承諾」にはならない。

次に「数十年続いた無断転載」についてである。
基本的には「無断転載」は無期限で「契約解除」の対象と考える。

しかし、裁判所の判例には「契約解除」の時効は「10年」と言う判例もある。　

小川さんは死ぬ前日に病室に「公証人」「弁護士3人」を呼び「公正証書遺言」を作成した。
しかし、遺言の内容に不満を持った兄が遺言の無効を訴え出たのだ。

兄の訴えはこうだ・・・。

：母親（小川さん）の症状は悪く、ベッドで点滴中だった
：「遺言原稿」作成時も「はい」「そうです」などの意思表示しか出来なかった
：母親の状態は“重度”の「意識障害」だった

反論する弟側の意見は・・・。

：4人の法律家が母親の意識が不明瞭だとは思わなかった
：主任弁護士は10年来の信頼関係があり、何度も病室にて「新遺言」の作成を行った

このような状況下での「遺言作成」又は「遺言」の効力はどうなるのか？

【　この件の争点　】

「公正証書」作成時の状態として、遺言者が遺言の「内容」「意味」を理解し判断できる状況が不可欠である。つまり「意思能力」の有無である。

裁判所では「主治医」と「脳神経外科医」の証言を参考に、小川さんの「意識障害（昏睡）」の段階・程度を審理し、公正証書作成の二日前からの状況が「昏睡状態」と認識し、意思能力・遺言能力は無効としたのである。

人の最期は誰にもわからない。「遺言作成」こそ元気な時に作るべきなのである。

が・・・。岡田さんの死亡する数時間前にAさんが「婚姻届」を提出していたのだ。
つまり、正妻になったのである。

法律上の遺産は、正妻のAさんに継がれる事に。不審に思った岡田さんの実弟は役所からの「埋葬許可書」と病院からの「死亡診断書」の時刻に差がある事がわかった。

子供達は遠い昔に独立し、数年に１回に帰省するぐらい・・・。
そんな中、趣味の日曜大工サークルを通じて明子さんという女性に出合った。

明子さんも旦那さんを早くに亡くし、悲しい気持ちと趣味の話で意気投合し次第に心惹かれていった。
生活を共にするうちに、再度お互いが楽しい老後を生活をおくれるようになった。

ある日、体調を崩した川上さんは「入院」を余儀なくされた。
結果・・・「ガン」と言うことが判った。

そんな状況でも、献身的に看病してくれる明子さんには「心から感謝」して
自分の「家屋敷」「有価証券」など贈ろうと思ったのだった。

しかし、症状が悪化してきた川上さんは、正式な「遺言証書」を制作することが出来ず
ある日のこと、明子さんを枕元に呼び寄せ「便箋」に

：「自分の死後、明子に全てを譲る　孝義㊞」

と書いて手渡したのだ。

数日後、川上さんは亡くなりその為に子供達が集まり、手早く手続きを済ませ
最後は「遺産」の話で言い争いになる結果に・・・。

しかも明子さんの持っている「手紙」は遺言書としては法律上有効ではない。
と、言われたのだ。

大川さんの「遺産」はどこにいくのだろうか・・・？

【　この件の争点　】

今回のような例は後がたたない。
資格には「自筆遺言証書」には法律上の厳しい内容が求められる。
それに当てはめると、今回の明子さんが持つ「便箋の遺言書」は法的効果は認められないだろう。

しかし、コレまでの二人の経緯、生活様式、献身的な看病から大川さんの意思は

：「自分の財産を明子さんに贈りたい」

という意思は見受けられる。
だとしたら、「遺言証書」ではなく「死因贈与契約」と認める事が出来る。

「死因贈与」は遺言の規定に定められているが、その契約書式には決まりは無い。

しかし、難攻不落のSちゃん。拒まれ場拒まれるほど「プライド」に火が付き燃え上がる。
Sちゃんに最後に言われたのは・・・。

「きちんと奥さんと離婚して！離婚届みせてくれたら、好きにしてもいいわよ・・・」

この一言で奥野社長はが全やる気に！
振り返れば、数十年「家庭内別居」の妻と別れても、何の未練も無いし、向こうも気が楽だろう。
と、自分勝手な理由を考えた。

後日、部下に離婚届をとりに行かせ、三文判も買ってこさせ自分で妻の分も署名捺印をし
年恰好の似ている者を役所に行かせた。

何の疑いも無く「離婚届」は受理され、長年連れ添った妻が知らないうちに「籍」から抜かれ
代わりに20歳程若い女が「正妻」の座に着いたのだ。

日常で「戸籍謄本」をみる機会など無く、離婚が成立した事実などは後から気付くのである。
そして、数年後、やはり「相続問題」が浮上するのである。

言っても、社長である。奥さんも苦節数十年を耐えたのも「遺産」が目当てだったからである。
ところが、蓋を開けると自分は「離婚」されていて、しかも20歳ほど違う小娘に全て持ってかれたのだ。

この奥さんは一体どうなるのか・・・。

【　今回の件の争点　】

今回の件では答えは明瞭で「離婚手続き」の偽装である。
奥さんが法的手段を選べば、すぐに無効の判決が出るのである。

しかし、判例としてこのような離婚手続きも「認められる」判決も出ているのを
確認しておきたいところである。